معامله حول و حوش یک میانگین

پیام پیش‌قیمت به بازار مسکن/ رمز گشایی از رفتار پاییزی فروشنده‌های ملک

دنیای اقتصاد: سطح پاییزی «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران، اندازه‌گیری شد. میانگین «پیش‌ قیمت» مسکن در 9 منطقه شاخص پایتخت، حاوی سه پیام به اضلاع اصلی بازار معاملات ملک است و نشان می‌دهد هم‌اکنون امکان دریافت «تخفیف دو رقمی» از فروشنده‌ها وجود دارد؛ به‌طوری‌که «قیمت پیشنهادی» اعلام‌شده در فایل‌ها، در فاصله بازاریابی تا توافق نهایی می‌تواند حداقل 10 درصد کاهش یابد و به «قیمت قطعی» در قرارداد، تبدیل شود. کشف رابطه قیمت پیشنهادی فروشنده و قیمت قطعی معاملات، از عامل ثانویه سقوط حجم فروش ملک در مهرماه پرده برداشت.

عامل ثانویه «سقوط» بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران که مهر ماه - بعد از نیمسال رشد مثبت در حجم معاملات- رخ داد، هم اکنون با مرئی شدن رفتار قیمتی فروشنده‌ها، مشخص شده و حامل سه پیام برای اضلاع سه‌گانه بازار ملک است. گزارش «دنیای اقتصاد» از نحوه قیمت‌گذاری اولیه آپارتمان‌ها حاکی است سطح پاییزی «پیش‌قیمت» در بازار معامله حول و حوش یک میانگین معاملات ملک که از روی میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها استخراج می‌شود، در مهر ماه با شیبی متفاوت از ماه‌های قبل، دچار تغییرات ماهانه شد به طوری که افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» در مقایسه با ریزنوسانات نیمه اول سال، اثر معکوس بر رفتار خریداران گذاشت و باعث کاهش حجم خرید آپارتمان در پایتخت طی اولین ماه پاییز شد. داده‌های سامانه بازاریابی مجازی ملک در تهران -ایران فایل- نشان می‌دهد متوسط قیمت پیشنهادی فروشنده‌های آپارتمان در 9‌منطقه نشانگر در پایتخت، در مهر ماه، 5/ 2‌درصد نسبت به شهریور افزایش پیدا کرد که در مقایسه با تغییرات ماهانه 5/ 0 تا 5/ 1 درصدی طی 6 ماه اول امسال، نوسان مهر، رشد ناگهانی و محسوس،‌ محسوب شد. این میزان رشد قیمت پیشنهادی، اما واکنش سمت تقاضای مسکن را به دو شکل «کناره‌گیری از بازار» و «اخذ تخفیف با نرخ بیشتر از ماه‌های قبل» به همراه داشت و در نهایت باعث شد از یکسو حجم معاملات مسکن بیش از 20 درصد نسبت به شهریور افت کند و از سوی دیگر، میانگین «قیمت قطعی» آپارتمان‌های فروش رفته، 10 درصد ارزانتر از «قیمت پیشنهادی»، تعیین و در قراردادها ثبت شود. هر چند بخشی از سکته پاییزی معاملات مسکن ناشی از پایان فصل نقل و انتقالات ملکی (عامل اول سقوط معاملات پاییزی) بوده است اما واکنش منفی خریداران به رشد مثبت قیمت پیشنهادی نیز در این قضیه، نقش پررنگ داشته است.«قیمت پیشنهادی» که به‌صورت قیمت اولیه از سوی فروشنده‌های آپارتمان، اعلام و در فایل‌های فروش بنگاه‌های املاک تحت عنوان قیمت واحد مسکونی آماده فروش قید می‌شود، علامت روشن از نحوه محاسبه قیمت قطعی پای میز قرارداد است.

متقاضیان خرید با دسترسی به «قیمت پیشنهادی» در حکم «پیش قیمت» مسکن، می‌توانند از آن به‌عنوان خط‌کش قابل اتکا برای کشف «نرخ تخفیف» و همچنین تخمین «قیمت قطعی» استفاده کنند. در حال حاضر با احتساب آخرین سطح قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه نشانگر (مناطق یک تا 8 و منطقه 13) مشخص می‌شود: «نرخ تخفیف» نسبت به قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در شهر تهران، از 9 درصد در تابستان به دست‌کم 10 درصد در معاملات پاییزی رسیده است به این معنا که خریدار در فاصله اعلام قیمت پیشنهادی فروشنده تا توافق نهایی برای انجام معامله، می‌تواند در جریان مذاکره و نشست‌های بنگاهی، قیمت پیشنهادی را حداقل 10 درصد کاهش دهد و به قیمت قطعی تبدیل کند.

متوسط قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در «9 منطقه نشانگر» که 64 درصد معاملات خرید مسکن شهر تهران را در خود جا داده است و طیف متنوعی از آپارتمان‌های گران‌قیمت، مصرفی، کم‌متراژ و ارزان قیمت در این مناطق قرار دارد، در پایان مهر ماه به 6 میلیون و 600 هزار تومان رسید در حالی که متوسط قیمت قطعی در همین 9 منطقه مترمربعی 5 میلیون و 950 هزار تومان است. هر چند سطح پیش قیمت مسکن در مناطق نشانگر شهر تهران در مهر ماه بیش از دو برابر نرخ تورم ماهانه -رشد 5/ 2 درصدی قیمت در مقایسه با تورم ماهانه حداکثر یک درصدی- افزایش یافت اما روند نوسانات 7 ماه گذشته نشان می‌دهد فروشنده‌ها مطابق انتظارات بازار،‌ قصد تغییر شدید قیمت‌ها را ندارند. متوسط قیمت پیشنهادی در حال حاضر نسبت به ابتدای سال فقط 3 درصد افزایش یافته است.با این حال، آنچه از ماحصل «افزایش قیمت پیشنهادی در ماه اول پاییز» در بازار معاملات مسکن تهران رخ داد، حاوی سه پیام روشن برای خریدار و فروشنده و واسطه بازار ملک است. وضعیت «پیش قیمت» و رابطه ثابت شده آن با «قیمت قطعی»، نشان می‌دهد در حال حاضر شرایط بازار معاملات که در فاز میانه رکود-رونق قرار دارد، فوق‌العاده شکننده است و درجه حساسیت بالای متقاضیان خرید نسبت به تغییرات محسوس قیمت، ریسک افزایش قیمت پیشنهادی بیش از نرخ تورم عمومی را برای فروشنده‌ها بالا برده است. در قالب این پیام، چنانچه فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را با نرخی بیش از یک تا دو درصد نسبت به فایل‌های مشابه در ماه قبل، افزایش دهند امکان جذب مشتری و فروش سریع را از دست خواهند داد.

پیام دوم، مربوط به معامله حول و حوش یک میانگین سطح حداقلی قدرت چانه‌زنی خریداران بابت اعمال تخفیف روی قیمت پیشنهادی است. آمار مربوط به فاصله قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی مشخص می‌کند، قیمت مدنظر فروشنده تا 10 درصد، قابلیت تعدیل و پایین آمدن دارد. پیام سوم نیز که مستقیما متوجه سازنده‌ها و فروشنده‌های آپارتمان‌های تازه ساز می‌شود، «صرفه اقتصادی فروش سریع به قصد تامین مالی برای ساخت و ساز جدید» است.

آخرین وضعیت پیش قیمت مسکن در 9 منطقه شاخص شهر تهران به لحاظ دربرگیری انواع آپارتمان‌های مورد تقاضا در بازار ملک، از تاثیر فاحش نوسان قیمت پیشنهادی فروش مسکن در ریزش حجم معاملات پاییزی آپارتمان خبر می‌دهد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، آنالیز رفتار فروشندگان آپارتمان بر مبنای «سطح پاییزی پیش قیمت مسکن» در مناطق یک تا 8 و 13 شهر تهران حاکی است تغییر سطح قیمت پیشنهادی فروش ملک در مهرماه در مقایسه با شهریور امسال، یکی از عوامل موثر در کاهش 28 درصدی حجم معاملات مسکن بوده است.9‌منطقه گفته شده به جهت آنکه هم اکنون همه انواع تقاضای مسکن شامل آپارتمان‌های لوکس (گران‌قیمت) و مصرفی(میان‌قیمت و ارزان‌قیمت) را در خود جای داده است، به‌عنوان مناطق نشانگر تحولات بازار مسکن شناخته می‌شوند.قیمت پیشنهادی خرید مسکن در مناطق شاخص شهر تهران - 9 منطقه گفته شده - دست کم در 6 ماه اول امسال، با ریز نوسان ماهانه مواجه شد؛ این در حالی است که نوسان محسوس پیش قیمت مسکن در مناطق شاخص شهر تهران در اولین ماه نیمه سرد سال - مهر 95 -بازار تقاضای مسکن پایتخت را تحت تاثیر قرار داد. اثر تغییر محسوس در نحوه و میزان تعیین پیش قیمت مسکن به‌عنوان قیمت اولیه مورد نظر فروشندگان مسکن، در مهرماه بلافاصله خود را در قیمت قطعی و حجم معاملات انجام شده خرید آپارتمان نشان داد.

در شرایطی که طی شش ماه اول امسال، دامنه تغییرات ماهانه پیش قیمت مسکن از سوی مالکان و فروشندگان ملک، بین صفر تا 5/ 1 درصد بود، میانگین قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه شهر تهران هم در شش ماه اول امسال، بین صفر تا 6/ 1 درصد نوسان کرد.این در حالی است که در اولین ماه پاییز امسال، میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در مناطق شاخص شهر تهران به لحاظ پراکندگی انواع آپارتمان‌های مورد نظر سمت تقاضا، با شیب متفاوتی نسبت به ماه‌های قبل، 5/ 2 درصد نسبت به شهریور ماه افزایش یافت. از طرف دیگر، قیمت قطعی فروش آپارتمان در این مناطق طی مهرماه نیز به میزان 7/ 1 درصد بیشتر شد. تغییر رفتار فروشندگان مسکن در تعیین پیش قیمت آپارتمان در اولین ماه پاییز، نه تنها موجب شد که تغییرات ماهانه نرخ پیشنهادی فروش مسکن در این ماه نسبت به ماه‌های قبل دچار نوسان محسوس شود بلکه تغییرات نقطه‌ای قیمت پیشنهادی (تغییرات پیش قیمت در مهر 95 نسبت به مهر 94) نیز به سطح 1/ 5 درصد رسید. تغییرات نقطه‌ای پیش قیمت مسکن در نیمه اول امسال بین یک تا 2‌درصد بود.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از نحوه تغییر رفتار فروشندگان مسکن در تعیین پیش قیمت فروش آپارتمان نشان می‌دهد بخشی از ریزش 28 درصدی معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه امسال در مقایسه با ماه مشابه قبل - شهریور 95 - می‌تواند ناشی از تغییر رفتار ناگهانی فروشنده‌ها در اعلام پیش قیمت جدید باشد؛ اگر چه پیش‌تر «دنیای اقتصاد» در گزارش مربوط به تحولات پاییزی حجم معاملات مسکن از تاثیر «تغییر فصل» در کاهش حجم معاملات مسکن خبر داده بود اما نوسان محسوس نرخ پیشنهادی فروش ملک از سوی مالکان نیز علت موثر و نیرومند دیگری در عقبگرد پاییزی حجم معاملات مسکن محسوب می‌شود. رصد معامله حول و حوش یک میانگین تغییرات مربوط به نوسان پیش آمده در قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن و مقایسه آن با نرخ قطعی خرید آپارتمان طی مهرماه امسال در عین حال راهنمای مناسبی برای خریداران بابت اطلاع از ظرفیت فعلی سمت عرضه ملک برای دریافت تخفیف از مالکان، توسط خریداران در زمان انجام معاملات خرید مسکن محسوب می‌شود. متقاضیان خرید مسکن در صورت اطلاع از نرخ تخفیف تجربه‌شده در بازار معاملات ملک می‌توانند به معیار مناسبی برای کف چانه‌زنی در زمان خرید مسکن دسترسی داشته باشند.

یافته‌های «دنیای اقتصاد» از محتوای آماری «سامانه مجازی بازاریابی ملک» و «سامانه رهگیری معاملات مسکن» حاکی است هم اکنون متوسط نرخ تخفیف در بازار مسکن شهر تهران به 10 درصد رسیده است؛ به این معنا که خریدار در فاصله مذاکره اولیه با فروشنده و واسطه‌های بازار مسکن برای انتخاب آپارتمان مورد نظر و در نهایت توافق با فروشنده برای تنظیم قطعی قرارداد معامله خرید، می‌تواند دست کم به میزان 10 درصد از فروشنده بابت قیمت پیشنهادی اعلام شده تخفیف بگیرد. اطلاعات مربوط به میانگین قیمت پیشنهادی و نرخ قطعی معاملات خرید و فروش مسکن طی مهرماه امسال در 9 منطقه شاخص شهر تهران به لحاظ دربرگیری همه انواع آپارتمان‌های مورد تقاضا، نشان می‌دهد، نرخ تخفیف 10 درصدی، به‌طور متوسط معادل 650 هزار تومان در ازای هر مترمربع آپارتمان است.

براساس آمارهای موجود در سامانه رهگیری معاملات مسکن، حجم کل معاملات خرید و فروش مسکن شهر تهران طی مهرماه امسال، حدود 10 هزار مورد بوده که از این میزان 64درصد کل معاملات معادل 6 هزار و 400‌قرارداد در 9 منطقه شاخص شهر تهران - مناطق یک تا 8 و 13 - منعقد شده است. این در حالی است که سهم مناطق 4 و5 پایتخت که در حال حاضر بیشترین حجم معاملات خرید آپارتمان‌های مصرفی در این مناطق انجام می‌شود معادل 30درصد کل معاملات ماهانه است. نرخ تخفیف پاییزی معاملات خرید مسکن در حالی طی مهرماه امسال به‌عنوان اولین ماه از نیمه فصل سرد سال به 10 درصد افزایش یافته است که این نرخ در تابستان 95، معادل 9 درصد بود. میانگین قیمت پیشنهادی فروش مسکن در سه ماهه دوم امسال -تابستان 95 - در 9 منطقه گفته شده، معادل 6 میلیون و440 هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده اما متوسط قیمت قطعی فروش ملک در این مناطق مترمربعی 5‌میلیون و 850 هزار تومان بود.

میانگین قیمت قطعی فروش مسکن در کل مناطق شهر تهران -22 منطقه - تا پایان مهر امسال، 4میلیون و600 هزار تومان اعلام شده است. تحقیقات «دنیای اقتصاد» از روند کلی نرخ پیشنهادی فروش مسکن و قیمت‌های قطعی معاملات ملک حاکی است: به رغم نوسان محسوس پیش قیمت مسکن در ماه اول پاییز، روند کلی محاسبات قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نشان می‌دهد، تغییرات بلندمدت گذشته پیش قیمت شدید نبوده است؛ این موضوع نشان می‌دهد اگر چه فروشندگان ملک طی مهرماه امسال، میانگین نرخ پیشنهادی خود برای فروش آپارتمان را در مقایسه با شهریور 5/ 2‌درصد افزایش دادند اما فروشندگان مسکن در تعیین قیمت‌های اولیه و اعلام آن به متقاضیان، همچنان شرایط شکننده ناشی از قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق را درک می‌کنند.میانگین قیمت پیشنهادی خرید مسکن در حال حاضر در 9 منطقه شاخص شهر تهران نسبت به ابتدای امسال به میزان 3 درصد و در مقایسه با مهر سال گذشته، معادل 1/ 5 درصد نوسان داشته است.

آخرین وضعیت پیش قیمت مسکن در پرمعامله‌ترین مناطق شهر تهران - مناطق یک تا 8 و 13 پایتخت - دست کم دربردارنده سه پیام مهم برای هر سه ضلع مثلث معاملات مسکن -خریدار، فروشنده و واسطه‌های ملکی - است. اولین پیام به انعکاس اثر نوسان 5/ 2 درصدی پیش قیمت مسکن در مهرماه نسبت به شهریور و واکنش سریع سمت تقاضا به تغییر رفتار فروشندگان مسکن بر می‌گردد. تاثیر نوسان پیش قیمت مسکن در مهرماه به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین عوامل ریزش 28 درصدی معاملات پاییزی خرید ملک نشان داد هم اکنون بازار مسکن از ناحیه متقاضیان خرید آپارتمان، فوق العاده نسبت به رفتار فروشنده‌ها در مقطع زمانی فعلی -فاز پیش رونق- حساس است.

به عبارت دیگر در شرایط فعلی که بازار مسکن در «برزخ معاملاتی» ناشی از خروج از فاز رکود و حرکت به سمت رونق قرار دارد(فاز پیش رونق)، هر گونه اقدام فروشندگان نسبت به افزایش محسوس قیمت‌ها می‌تواند منجر به انصراف سمت تقاضا از ورود به بازار خرید مسکن شود. به این معنا که در حال حاضر اگرچه بازار تقاضای مصرفی مسکن به جهت شرایط ثبات قیمتی، تقویت قدرت خرید به واسطه افزایش سقف تسهیلات و قرار گرفتن در فاز پیش رونق، تمایل به انجام معامله و خرید ملک دارد اما سطح فعلی پیش قیمت ظرفیت چندانی برای افزایش ندارد. یافته‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی است: هم اکنون فروشندگان ملک می‌توانند قیمت‌های پیشنهادی خود را حداکثر در حد تورم عمومی ماهانه افزایش دهند.

در حال حاضر تورم ماهانه بین 5/ 0 تا یک درصد است و انتظار کارشناسی از نحوه نوسان ماهانه پیش قیمت مسکن نیز «تغییر در حد تورم» است؛ به این علت که در حال حاضر بازار مسکن از ناحیه سمت تقاضا کشش افزایش قیمت بیش از نرخ تورم را ندارد. مصداق عینی این تحلیل کارشناسی در مهرماه تحقق یافت؛ شیب 2 برابری نرخ رشد پیش قیمت مسکن در مقایسه با نرخ تورم عمومی در اولین ماه پاییز (5/ 2 درصد در مقایسه با یک درصد)، بلافاصله منجر به بروز اثر معکوس بر روند رشد حجمی معاملات مسکن شد. پیام دوم نوسان پیش قیمت آپارتمان به فعالان بازار مسکن به‌طور مستقیم متوجه «خریداران» و «واسطه‌های بازار ملک» است؛ مبنی بر اینکه این دو گروه در مذاکره با فروشندگان آپارتمان به خصوص آپارتمان‌های نوساز، می‌توانند دست کم به میزان 10 درصد از قیمت اولیه اعلام شده از سوی فروشنده، تخفیف دریافت کنند.

سومین پیام قابل درک از وضعیت فعلی بازار مسکن و تحولات پیش آمده در نحوه تعیین نرخ پیشنهادی فروش مسکن به‌طور مستقیم متوجه «سازندگان»،«سمت عرضه مسکن» و «سرمایه‌گذاران ساختمانی» است؛ با توجه به شرایط مناسب برای ساخت وسازهای جدید به واسطه «ثبات قیمت در بازار زمین» و همچنین «تثبیت هزینه خرید مصالح ساختمانی»، ورود به بازار ساخت وساز نیازمند تامین منابع مالی است؛ توصیه‌های کارشناسی حاکی است در صورتی که سازندگان خواهان استفاده از فرصت طلایی پیش آمده برای ورود به ساخت وسازهای جدید باشند باید با در نظر گرفتن «انعطاف قیمتی» برای متقاضیان خرید آپارتمان واحدهای آماده خود را به بازار فروش عرضه و از این طریق منابع مالی مورد نیاز برای شروع پروژه‌های ساختمانی را تامین کنند.

بر اساس آمارهای رسمی، متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در بهار امسال 4 میلیون و550 هزار تومان بوده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل - بهار 94- تنها 3 درصد افزایش داشته است. این نوسان در مقایسه با تورم مسکن (10درصد) و همچنین تورم عمومی (9 درصد) از شرایط مطلوب برای سازنده‌ها حکایت دارد. در حال حاضر تقاضا برای خرید آپارتمان در حجم قابل قبولی در بازار مسکن وجود دارد اما این تقاضا به هر قیمتی حاضر به انجام معامله با فروشندگان نیست و به کوچکترین تغییر در قیمت‌های اولیه فروش آپارتمان واکنش نشان می‌دهد.

نتایج یک نظرسنجی تلگرامی درباره «شکل نوسان قیمت مسکن طی یکسال آتی» نشان می‌دهد: غالب نخبگان و کارشناسان اقتصاد مسکن، فعالان بازار ملک و همچنین عموم مردم، انتظار دارند قیمت آپارتمان در ماه‌های آینده حول و حوش نرخ تورم عمومی افزایش پیدا کند. این نظرسنجی که توسط بهروز ملکی کارشناس بازار مسکن با پرسش تلگرامی از 2100 نفر صاحب‌نظر انجام شده است، مشخص می‌کند: 40 درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی معتقدند رشد قیمت مسکن در یکسال آینده، «حول و حوش نرخ تورم عمومی» خواهد بود. 31 درصد دیگر به «افزایش قیمت با شیب کمتر از نرخ تورم» رای داده‌اند و 29 درصد جامعه آماری این نظرسنجی نیز «رشد بیش از نرخ تورم» را برای قیمت مسکن پیش‌بینی کرده‌اند.برآیند جواب‌های به ثبت رسیده، حکایت از آن دارد که نحوه نوسانات قیمت مسکن دست کم در ماه‌های باقی مانده از سال 95، رفتاری مشابه نیمه اول امسال را خواهد داشت. متوسط قیمت مسکن در تهران طی 6 ماه اول امسال حدود 10 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 افزایش پیدا کرد که با توجه به نرخ تورم عمومی 8 درصد طی این مدت، مشخص می‌شود تورم مسکن در فاصله نزدیک به تورم عمومی قراردارد، طوری که میزان رشد قیمت مسکن 2 واحد درصد بیش از میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات است. به این ترتیب، با استناد به نتایج نظرسنجی صورت گرفته و همچنین با لحاظ سیاست‌های دولت و بانک مرکزی مبنی بر حفظ دستاورد تورم تک‌رقمی در ماه‌های آینده، می‌توان گفت: متوسط قیمت مسکن در پایان سال، حول و حوش 10 درصد نوسان خواهد کرد. البته این پیش بینی مشروط به پایداری نسبی متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار ملک و از آن مهم‌تر، رشد تدریجی و غیرهیجانی معاملات مسکن در میان مدت است. این در حالی است که رخوت پاییزی معاملات مسکن چنانچه دامن بازار شب عید را بگیرد، میزان نرخ رشد قیمت مسکن حتی می‌تواند تک‌رقمی شود.

افزایش ۱۵ هزار تومانی میانگین قیمت اوراق تسهیلات مسکن

وی ادامه داد: در دی ماه امسال تنها طی دو هفته پس از مصوبه جدید درباره سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق،
میانگین حجم معاملات «تسه» نسبت به در روزهای قبل از تصویب افزایش سقف تسهیلات به‌طور متوسط به دو برابر افزایش یافت.

البته این افزایش دو برابری حجم معاملات در ابتدا زمینه‌ساز صعود چشمگیری در قیمت اوراق نشد و فقط بهای هر ورقه را حداکثر به حول و حوش ۴۴ هزار تومان افزایش داد.

بشیری یادآور شد: اما در طول سه ماهه زمستان سالی که گذشت، به تدریج با استمرار افزایش تقاضای اوراق، قیمت این اوراق نیز به سطوح پیش از رکود مسکن نزدیک‌تر شد،

به این ترتیب که در زمستان این قیمت در برخی روزها به ۶۰ هزار تومان نیز رسید.

وی خاطرنشان کرد: تصمیم بانک مسکن برای افزایش سقف تسهیلات اوراق و موافقت و همراهی بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار سبب شد
بازار این اوراق نیز از ابتدای زمستان از کما خارج شود و قیمت‌ها با افزایش تدریجی به سطوح پیشین نزدیک شود.

آنچه زمینه‌ساز این رشد قیمت شد، افزایش تقاضای خرید اوراق و خیز معاملاتی در این بازار بود.

تازه‌ترین گزارش از معاملات تسه در فرابورس حکایت از آن دارد که میانگین قیمت اوراق تسهیلات بانک مسکن در اغلب نمادها حول و حوش ۵۳ تا ۵۷ هزار تومان رسید.

مدیر امور ابزارهای نوین مالی فرابورس تصریح کرد: برخی از کسانی که در طول دو ماه کاری گذشته اقدام به خرید اوراق کرده و رشد
معاملات و در نتیجه رشد قیمت به دنبال افزایش تقاضای اوراق را رقم زده‌اند، همان کسانی هستند که نسبت به خرید خانه اقدام کرده‌اند.

در واقع این حضور تقاضای مصرفی در معاملات دی و بهمن بوده که زمینه‌ساز تغییر و تحولات در بازار اوراق مسکن نیز شده است.

وی در خصوص آینده اوراق تسهیلات مسکن با توجه به احتمال قوی استمرار رکود معاملات مسکن در سال ۹۹، پیش‌بینی کرد:
رکود مسکن قطعاً ادامه خواهد داشت البته ممکن است با عمقی که در اغلب ماه‌های سال ۹۸ تجربه کردیم، رخ ندهد.

از طرفی با توجه به اینکه سقف‌های افزایش یافته تسهیلات اوراق مسکن در سایر شهرها به جز پایتخت کارآمدتر بوده
و سهم بالایی از قیمت تمام شده ملک را پوشش می‌دهد، احتمالاً به تدریج تقاضای خرید مسکن با تسهیلات در سایر استان‌ها
قدری افزایش خواهد یافت و این تسهیلات جدید جای خود را بیش از پیش در معاملات مسکن باز می‌کند.

بنابراین نوسان افزایشی قیمت اوراق متناسب با میزان رشد تقاضا محتمل است؛ هر چند این افزایش با توجه به استمرار شرایط رکودی بازار مسکن، احتمالاً محدود خواهد بود.

گفتنی است از ابتدای زمستان ۱۳۹۸، شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق تقدم تسهیلات که بدون نوبت و با نرخ سود ۱۷.۵ درصد به متقاضیان ارائه می‌شود، موافقت کرد.

افزون بر این سقف پرداخت تسهیلات جعاله نیز که با نرخ ۱۸ درصد به متقاضیان تعمیرات یا خرید مسکن و در ازای وثیقه ملکی پرداخت می‌شود،
دو برابر شد و از ۲۰ به ۴۰ میلیون تومان رسید.
به این ترتیب سقف تسهیلات زوجین به انضمام جعاله در تهران از ۱۲۰ میلیون تومان در گذشته به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش یافت.
این افزایش به همین نسبت در شهرهای بزرگ و سایر مناطق شهری نیز اعمال شد.

آپارتمان‌های نقلی حول و حوش یک میلیارد تومان در تهران

بررسی قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق مختلف تهران آدرس یکی از مناطق مناسب جست‌وجو برای خانه اولی‌ها را مشخص می‌کند.

منطقه ۷ تهران یکی از مناطق واقع در محدوده مرکزی شهر به شمار می‌آید و اگر خیابان انقلاب را به عنوان مرز تقسیم دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت در نظر بگیریم، در نیمه شمالی تهران و در نزدیکی این مرز واقع شده است. در پهنه این منطقه محله‌های مختلفی وجود دارد که دامنه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در آنها با یکدیگر تفاوت زیادی دارد.

در این منطقه هم محله‌های متوسط به بالا نظیر سهروردی واقع شده و هم برخی از محله‌های ارزان‌تر شهر نظیر محدوده اطراف میدان امام حسین (ع) و از این منظر می‌تواند مقصد جست و جوی طبقات درآمدی مختلف جامعه باشد. اما با توجه به قرارگیری چند محله نسبتا قیمت‌مناسب در این منطقه از قبیل محله‌های نامجو، خواجه نصیر، سبلان و نظام‌آباد، می‌توان نشانی این منطقه را به کسانی که قصد دارند برای اولین بار خانه‌دار شوند و احتمالا با محدودیت بودجه قابل‌توجهی روبه‌رو هستند، داد.

برخی از موتورهای جست و جوی معتبر ملکی که به سامانه‌ای مجهز هستند و می‌توانند میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش هر محله را بر اساس فایل‌های موجود ارائه کنند، میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در محله‌های مختلف این منطقه را اعلام کرده‌اند.

بر این اساس میانگین قیمت پیشنهادی فروش در محله‌ سبلان ۲۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان، در محدوده میدان امام حسین (ع) ۱۹ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان، در محله نامجو ۲۲ میلیون تومان و در محله نظام‌آباد ۲۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است. محله خواجه نصیر نیز از محله‌های نسبتا قیمت مناسب این منطقه به شمار می‌آید که میانگین قیمت‌های پیشنهادی فروش در این محله ۲۱میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است.

در این بین محدوده خیابان معلم قدری گران‌تر از محله‌های مذکور است و قیمت پیشنهادی فروش فایل‌ها در این محله به طور میانگین حدود ۲۸ میلیون تومان برآورد شده است.

همچنین در حال حاضر سهروردی رتبه اول قیمت را در بازار مسکن منطقه ۷ به خود اختصاص داده و آپارتمان‌های نوساز این منطقه حول و حوش مترمربعی ۶۰ میلیون تومان یا قدری کمتر و بیشتر فایل می‌شوند. میانگین قیمت پیشنهادی فروش فایل‌های مختلف در این معامله حول و حوش یک میانگین منطقه نیز بر اساس موجودی حال حاضر فایل‌های نزد موتورهای جست‌وجوی ملکی، حدود ۵۳ میلیون تومان است.

اگرچه خانه اولی‌ها مدت‌هاست بازار مسکن را ترک کرده‌اند و قدرت خرید آنها با قیمت‌های فعلی مسکن در تهران با توجه به عدم ترمیم سقف وام مسکن ، فاصله زیادی پیدا کرده است اما اگر گروهی از آنها مصر به خرید هستند و می‌خواهند با تبدیل سایر دارایی‌های خود نظیر خودرو و طلا به دارایی ملکی و نیز تامین کسری نقدینگی خود از طریق به رهن سپردن ملک برای مدت یکی، دو سال، صاحب خانه شوند، می‌توانند در این منطقه به جست و جوی آپارتمان‌های نقلی حول و حوش یک میلیارد تومان بپردازند./دنیای اقتصاد

حباب‌یاب «مسکن»

فرید قدیری: تقریباً همه رابطه‌های قدیمی و معنادار در بازار ملک (حوزه‌های معاملات مسکن،‌ زمین، اجاره و ساخت‌وساز در شهر تهران)، به هم خورده و طی یک سال و نیم اخیر رکوردهای عجیب و بعضاً بی‌سابقه، یکی پس از دیگری در حال ثبت شدن در صفحه‌نمایش نبض مسکن است. تا پیش از جهش‌های سریالی قیمت مسکن یعنی قبل از دوره «اوایل سال 97 تا همین الان»، اهل فن در این بازار همواره می‌توانست از روی الگوهای رفتاری متغیرهای اقتصاد مسکن در دوونیم دهه اخیر، خط و جهت آینده قیمت‌ها و همین‌طور نبض معاملات یا تیراژ ساخت‌وساز را پیش‌بینی کند یا دست‌کم سناریوهای محتمل برای کوتاه‌مدت و میان‌مدت را با اعتمادبه‌نفس بالا برای فعالان این بازار ترسیم کند. الگوی قدیمی می‌گوید، بازار معاملات خرید واحد مسکونی معمولاً حدود دو سال وضعیت رونق را تجربه می‌کند. در آن فاز، نبض معاملات مثلاً در شهر تهران با فروش ماهانه حداقل 13 تا 15 هزار واحد مسکونی به شکل طبیعی کار می‌کند. رونق خرید آپارتمان با ورود تقاضای مصرفی به بازار (پس از پایان تخلیه حباب مسکن یا تجربه یک دوره ثبات یا کاهش قیمت اسمی و البته کاهش قیمت واقعی مسکن) شروع می‌شود اما در میانه فاز رونق، به دلیل صعودی شدن قیمت‌ها، تقاضای سرمایه‌ای نیز زیاد می‌شود تا اینکه در نهایت با جهش قیمت و بروز التهابات تورمی، ابتدا خریداران مصرفی و بعد از آن، غالب تقاضا از بازار خارج می‌شود؛‌ این شروع رکود معاملات ملک و آغاز فرآیند فرود منحنی تورم مسکن تا سطحی پایین‌تر از تورم عمومی یا حتی منفی شدن نرخ رشد قیمت اسمی در طول سه سال یا بیشتر است. آخرین بار که این الگوی رونق و رکود در بازار مسکن شهر تهران رقم خورد سال‌های 90 تا اواسط 96 بود که دو سال اول یعنی از اوایل 90 تا اوایل 92، فرآیند رونق معاملات توام با جهش 70درصدی قیمت آپارتمان اتفاق افتاد و بعد از آن، بازار تا نیمه 96 تقریباً در رکود نسبی معاملات توام با ثبات یا کم‌نوسانی قیمت به سر برد. حتی در سال 94 میانگین قیمت یک رشد منفی بسیار خفیف (نیم درصد) را به خود دید. ثبات نسبی قیمت مسکن در سال‌های 93 تا ابتدای 96 به گونه‌ای بود که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان طی سه سال، حول‌و‌حوش چهار میلیون تومان قرار داشت. اکنون اما آن الگوی رفتاری در بازار مسکن شهر تهران دیده نمی‌شود. از یک طرف،‌ دوره پیش‌رونق و رونق معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به حداکثر نیمسال کاهش پیدا کرده است به‌طوری که در ماه‌های پایانی سال 96 بازار شاهد خروج از رکود معاملات و افزایش میل به خرید واحد مسکونی از سمت تقاضای مصرفی شد اما طولی نکشید که این پیش‌رونق و رونق بعد از آن به سمتی رفت تا شرایط برای این دسته از خریداران تغییر کند به‌طوری که نبض معاملات درست قبل از پایان نیمه اول 97 رو به کاهش گذاشت و علائم اولیه رکود معاملاتی خیلی زودتر از دوره‌های قبل (اتفاق بی‌سابقه به لحاظ الگوهای رکود و رونق) در بازار ظاهر شد. از نیمه سال 97 به بعد، هر چقدر زمان گذشت و دگرگونی در بازار مسکن شدت بیشتری گرفت، بهت و حیرت طیف فعال در بازار مسکن و حتی ناظران (کارشناسان اقتصادی) و تماشاچی‌ها (افرادی که به خاطر بد شدن شرایط از بازار خارج شدند) به‌صورت تصاعدی افزایش یافت. وضعیت امروز بازار ملک در تهران - و به احتمال خیلی زیاد در همه کلانشهرها و شهرهای بزرگ- را می‌توان در چهار عبارت خلاصه کرد: «خریدار مصرفی خانه تقریباً از صحنه معاملات حذف شده است»، «پرش‌های سریالی قیمت به دو دلیل مشخص ادامه پیدا کرده است»، «رکود سنگین معاملات خرید آپارتمان شامل تقاضای سرمایه‌ای نمی‌شود» و «سرخوردگی بساز‌و‌بفروش‌ها از فروش فرسایشی موجب پایداری رکود ساختمانی شده است». بررسی‌های جامع درباره رفتار یک سال و نیم اخیر فعالان بازار مسکن و از آن مهم‌تر،‌ رصد وضعیت متغیرهای بازار نشان می‌دهد: افرادی که بازار مسکن برایشان به هر دلیل مهم است (چه آنهایی که قصد خرید و فروش دارند و چه افرادی که در حال سرمایه‌گذاری ملکی هستند)، چون قادر به تشخیص «تغییر شرایط» نیستند و الان را با دوره‌های قبل مقایسه می‌کنند و در عین حال نگاه تک‌بعدی دارند (بعضاً از تاثیر و ارتباط تحولات بیرونی بازار خرید مسکن غافل هستند)، نمی‌توانند درباره معماهای ریز و درشتی که این روزها در حوزه ملک تولید می‌شود به پاسخ قابل قبول برای خود برسند. بزرگ‌ترین معما در عصر جدید بازار مسکن «وجود یا نبود حباب در قیمت آپارتمان» است. دو مواجهه از سمت فعالان بازار مسکن با این معما رخ داده است. یک دسته معتقدند قیمت مسکن حباب دارد و بنابراین کاهش قیمت ملک و تخلیه حباب حتمی است. در سمت مقابل اما گفته می‌شود قیمت واحدهای مسکونی متناسب با آنچه باید، جهش پیدا کرده است و این بازار حباب ندارد. به نظر می‌رسد برای پاسخ دادن به این معما می‌توان از سه مسیر عملیات حباب‌سنجی را انجام داد. مسیر اول، استفاده از دستگاه مخصوص و قدیمی تشخیص حباب مسکن است. این دستگاه با استفاده از نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بها کار می‌کند، به‌طوری که مطابق روند و رابطه متعارف بین قیمت و اجاره، چنانچه نتایج این حباب‌سنجی نشان دهد عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به متوسط اجاره‌بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان از سطح 24 تا 25 بیشتر باشد در این صورت دستگاه، علامت حبابی بودن قیمت را نشان می‌دهد و باید انتظار داشت حباب قیمتی به یکی از دو شکل ممکن، فروکش کند. در شکل اول، سرعت رشد قیمت مسکن از سرعت رشد اجاره‌بها کمتر خواهد شد و در شکل دوم روند رشد قیمت متوقف می‌شود. نسبت P به R (قیمت به اجاره) در بازار مسکن تهران در بهار امسال به عدد 26 رسید که البته در زمستان سال گذشته این عدد میانه فصل به عدد 30 هم نزدیک شده بود. در یکی، دو ماه اخیر با توجه به اینکه آمار رسمی از اجاره‌بها هنوز منتشر نشده اما با محاسبه برآوردی متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌ها در تهران می‌توان تخمین زد عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره مسکن بار دیگر به مرز 30 رسیده است که خیلی فراتر از سقف متعارف خود است. با این لحاظ می‌توان گفت قیمت مسکن دارای حباب قیمتی است. البته این در شرایطی است که سرعت رشد اجاره‌بها در تهران و همه شهرها از سقف مجاز تعیین‌شده توسط دولت، امکان عبور ندارد و شرایط اقتصادی اجاره‌نشین‌ها نیز با پیشنهادهای موجران همراهی نخواهد کرد. ضمن آنکه معمولاً روند رشد اجاره‌بها از دامنه نوسانی کمتری در مقایسه با رشدهای تند قیمت مسکن برخوردار است. اما با این حال تست حباب مسکن از اولین مسیر، وجود حباب قیمتی را تایید می‌کند. مسیر دوم برای تشخیص حباب قیمتی، بررسی رابطه بین بازدهی بورس و ارز و مسکن است. رابطه نسبی قیمت‌ها بین بازارهای مختلف به‌خصوص بازارهایی که در مقاطع زمانی متفاوت، رقیب یکدیگر برای جذب سرمایه‌ها و نقدینگی هستند به گونه‌ای است که اگر سرعت رشد قیمت در یکی، از دیگری جلو بزند می‌توان انتظار داشت در آینده با تغییر سرعت قیمت در یکی یا هر دو، رابطه بلندمدت از‌دست‌رفته، مجدداً احیا شود. طی سنوات گذشته، بازدهی بازار سرمایه (بورس) همواره از مسکن بیشتر بوده است. متوسط بازدهی «بورس» طی سال‌های 72 تا 98 رقمی معادل 5 /38 درصد و همین شاخص برای «مسکن» 7 /25 درصد بوده است. بنابراین فارغ از وضعیت یک سال و نیم اخیر بازدهی‌ها، محرز است که سرعت رشد شاخص در بازار سرمایه همواره بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن است. اما این فاصله نسبی در حال حاضر به هم خورده است به‌طوری که سال گذشته، بازدهی بورس رقمی معادل 188 درصد و تورم مسکن رقمی معادل 62 درصد شد. همچنین در پنج ماه اول امسال، باز هم سرعت رشد بازدهی بورس از مسکن بسیار جلوتر بود به‌طوری که شاخص در بازار سهام در فاصله فروردین تا مرداد 243 درصد افزایش پیدا کرد اما در بازار مسکن، میانگین قیمت آپارتمان‌های تهران در معاملات انجام‌شده رشد 48درصدی پیدا کرد. این وضعیت بیانگر آن است که رابطه بورس و مسکن به گونه‌ای شده که یا شاخص در مسیر کاهش باید به قدری حرکت کند تا نسبت بازارها مجدداً احیا شود یا سرعت رشد قیمت مسکن باید افزایش پیدا کند. اما در وضعیت فعلی و بر این اساس، بازار مسکن از بورس جا مانده است. به این ترتیب شاید عملیات حباب‌سنجی از این مسیر، پاسخ منفی درباره وجود حباب ارائه کند. در ماه‌های گذشته از سال جاری بخش زیادی از انتظارات تورمی در بازار مسکن که منجر به شارژ فرآیند جهش قیمت شد، از بازار سرمایه نشات گرفت. هیجان مثبت در بورس تهران باعث شد از یک‌سو تقاضا برای فروش واحد مسکونی در بنگاه‌ها کاهش پیدا کند و حتی فروشنده‌های قبلی هم انصراف بدهند و از سوی دیگر تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک با این دیدگاه که بازدهی بورس روی مسکن اثر خواهد گذاشت، مصمم‌تر از قبل برای خرید ملک اقدام کرد. در حقیقت،‌ جهش‌های قیمتی حداقل یک سال و نیم اخیر در بازار مسکن عمدتاً تحت تاثیر انتظارات تورمی مرتبط با بازدهی بازارهای رقیب بود. موتور تورم مسکن با دو منبع تغذیه (یکی تحولات بازارهای رقیب و دیگری کمبود عرضه آپارتمان نوساز ناشی از پنج سال رکود ساخت‌وساز) فعال بوده و الان هم هست. اگر ذهن فعالان بازار مسکن به سال 97 و نیمه دوم 98 مراجعه کند و تغییر و تحولات و حتی رفتار خریدار و فروشنده آپارتمان را بازیابی کند مطلع خواهد شد پارسال و سال قبل از آن، این بازار ارز و شوک‌های دلاری بود که باعث شد انتظارات تورمی در بازار مسکن تقویت شده و افزایش پیدا کند. آن زمان تورم مسکن واکنش ماهانه و تا حدودی منظم به جهش قیمت ارز نشان می‌داد. سال 97، بازدهی دلار با فاصله خیلی زیاد،‌ بالاتر از تورم مسکن ایستاد (166 درصد در برابر 70 درصد). همان فاصله، زمینه را برای جهش قیمت مسکن در سال 98 به وجود آورد. الان اما این بورس است که به تورم مسکن فرصت داده است. با این حال مسیر سوم برای حباب‌سنجی قیمت مسکن، نتیجه‌ای هم‌جهت با مسیر دوم و متفاوت از مسیر اول را نمایش می‌دهد.

در این مسیر عملیات حباب‌سنجی از روی رابطه قدیمی و کنونی قیمت زمین و قیمت مسکن انجام می‌شود. عدد حاصل از نسبت میانگین قیمت زمین مسکونی به متوسط قیمت واحد مسکونی در شهر تهران طی سال‌های گذشته حول و حوش 1 /1 بوده است. اما این نسبت، سال گذشته به خاطر جهش شدید قیمت زمین به 4 /1 رسید. بهار امسال این گسل ملکی شدیدتر شد و به 5 /1 رسید. به نظر می‌رسد در ماه‌های تابستان نیز به خاطر عطش خریدهای سرمایه‌ای در بازار ملک کلنگی در تهران، باز هم تورم زمین، تورم مسکن را جا گذاشته باشد. بنابراین، رابطه قیمت زمین و قیمت مسکن هم همچون بقیه روابط، به هم خورده است. معنی وضع موجود آن است که فاصله ازدست‌رفته بین قیمت زمین و قیمت مسکن باید دیر یا زود احیا شود و این بازیابی ممکن است با ثابت شدن قیمت زمین یا کمتر شدن سرعت رشد آن در مقایسه با تورم مسکن، اتفاق بیفتد. بنابراین آنچه از روی این رابطه محرز است این است که از این منظر قیمت مسکن بعید است حباب داشته باشد. در کنار این سه مسیر،‌ یک مولفه مهم دیگر نیز باید مدنظر طیف فعال در بازار مسکن برای تحلیل بهتر آینده بازار قرار بگیرد و آن «سلب قدرت خرید متقاضیان مصرفی» است. قدرت وام مسکن مخصوص خانه‌اولی‌ها هم در تهران و هم در سایر کلانشهرها به سه مترمربع سقوط کرده است! این شاخص قبل از شروع جهش 5 /2ساله اخیر، حدود 20 مترمربع بود که البته همان زمان هم، قدرت آنچنانی به حساب نمی‌آمد اما مناسب ارزیابی می‌شد. در حال حاضر که فایل آپارتمان‌های زیر 60 مترمربع به طلای بازار مسکن تعبیر می‌شود و تقریباً نایاب است، افت شدید قدرت وام مسکن، بیشتر نمایان شده است. این واقعیت تلخ خود بیانگر سخت بودن شرایط در ماه‌های آتی برای ادامه جهش قیمت مسکن است. اما چنانچه وضعیت بازار سهام ناپایداری قابل توجهی پیدا کند و تمایل سرمایه‌ها به سمت بازار ملک‌ پررنگ شود، در این صورت اوضاع طور دیگری رقم خواهد خورد. سکه و مسکن، دو بازار احتمالی جایگزین برای بخشی از بورس‌بازها هستند.

شناسایی عامل اصلی افزایش دوباره قیمت مسکن پایتخت در دی ماه

اقتصادنیوز : معاملات خرید مسکن در تهران ماه گذشته ۱۳ درصد نسبت به آذر افزایش پیدا کرد و تعداد آپارتمان‌های فروخته شده به مرز ۱۰ هزار واحد نزدیک شد.

به گزارش اقتصادنیوز این رشد فروش روی سطح قیمت مسکن تاثیر افزایشی داشت؛ به‌طوری‌که متوسط قیمت در همین فاصله رشد ۳ درصد را تجربه کرد. هر چند خریدهای مصرفی شب عید شروع شده، اما تحقیقات میدانی، عامل مشترک رشد معاملات و قیمت مسکن را بازگشت سفته‌بازها معرفی می‌کند. این نوع معاملات ملک با توجه به دوره پساجهش، پرریسک ارزیابی می‌شود.

بازار معاملات مسکن پایتخت در اولین ماه از فصل زمستان بعد از حدود یک فصل خروج محسوس سفته‌بازان ملکی شاهد بازگشت مجدد این گروه از متقاضیان غیرمصرفی شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه جدیدترین آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن که روز گذشته از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد نشان می‌دهد در حالی که سفته‌بازان ملکی بعد از مشاهده کاهش قیمت اسمی مسکن در شهریور ماه، از ابتدای پاییز به‌صورت تدریجی از بازار مسکن خارج شدند اما با مشاهده رشد محسوس قیمت فروش آپارتمان در آذرماه و ثبت تورم ماهانه ۷ درصدی که تورمی خیره‌کننده و قابل‌توجه محسوب می‌شود مجدد به بازار مسکن بازگشتند.نتیجه بازگشت سفته‌بازان به بازار مسکن در اولین ماه از فصل زمستان منجر به ادامه رشد قیمت و حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه برای دومین ماه پیاپی شد. هر چند شواهد نشان می‌دهد بازگشت سفته‌بازها در شرایط فعلی به بازار مسکن اگر چه منجر به ثبت تورم ماهانه ۳ درصدی و افزایش ۱۳ درصدی حجم معاملات مسکن در دی ماه در مقایسه با آذر شده است اما حضور این افراد در بازار مسکن به دلیل بالا بودن ریسک این معاملات برای آنها بیشتر نوعی قمار تلقی می‌شود.

در واقع سفته‌بازان ملکی که پس از مشاهده تورم ماهانه خیره‌کننده ۷ درصدی به امید ادامه این سطح از افزایش قیمت در ماه‌های آتی در اولین ماه از فصل زمستان وارد بازار شده و اقدام به خرید آپارتمان کردند هم‌اکنون بازاری پرریسک را در پیش رو دارند. چرا که شواهد نشان می‌دهد احتمال کاهش قیمت‌ها یا ثبات قیمت در ماه‌های پیش‌رو بیش از احتمال رشد معامله حول و حوش یک میانگین محسوس قیمت‌ها است.دی ماه امسال، ۹ هزار و ۶۶۴ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل-آذر ۹۸-با رشد ۱۳ درصدی و در مقایسه با دی‌ماه سال گذشته-مدت مشابه سال قبل-با رشد ۶۷ درصدی مواجه شده است.آذرماه امسال در حالی حجم معاملات خرید مسکن بعد از چند ماه پیاپی ابررکود معاملاتی در بازار مسکن به سطح ۸ هزار و ۵۳۵ فقره معامله رسید که در آبان‌ماه تنها حدود ۳ هزار و ۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن انجام شده بود. آمارها نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در اولین ماه از فصل زمستان به شکل محسوس از کف رکود بالاتر آمده و همین موضوع منجر به ادامه روند بلند شدن معاملات مسکن از کف رکود برای دومین ماه پیاپی شده است.

در واقع در آذرماه با رشد نزدیک به ۱۵۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن نسبت به آبان ماه معاملات خرید مسکن پایتخت از کف حداقلی رکود بالاتر رفت و در دی ماه با ثبت دومین ماه پیاپی افزایش حجم معاملات، این فاصله به شکل محسوسی افزایش یافت.به این ترتیب و تحت تاثیر افزایش حجم معاملات خرید مسکن در دو ماه متوالی آذر و دی، در اولین ماه از فصل زمستان تعداد معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به مرز ۱۰ هزار واحد مسکونی رسید. در واقع هم‌اکنون تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران بعد از آنکه برای چند ماه پی در پی در وضعیت ابررکود قرار داشت، در مرز پنج رقمی شدن قرار گرفته است.مرز ۱۰ هزار فقره‌ای معاملات خرید مسکن در واقع به نوعی مرز خروج از رکود به پیش‌رونق معاملاتی یا برعکس محسوب می‌شود. به این معنا که با افزایش تعداد معاملات مسکن ورسیدن آن به مرز ۱۰ هزار فقره در ماه به شرط ثبات این وضعیت برای چند ماه متوالی(حداقل یک تا یک و نیم فصل)، بازار از فاز رکود به سمت پیش‌رونق حرکت می‌کند. در حالت برعکس نیز در صورتی که حجم معاملات معامله حول و حوش یک میانگین خرید مسکن در هر ماه از مرز ۱۰ هزار فقره سقوط کند و شرایط برای دست‌کم یک فصل تا یک ونیم فصل ادامه داشته باشد، بازار به سمت ورود به فاز رکود حرکت کرده است.

در شرایط فعلی و در حالی‌که تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران در اولین ماه از فصل زمستان در مرز ۱۰ هزار فقره قرار گرفته است می‌توان گفت بازار به‌طور مقطعی در حال خروج از رکود است. هر چند برای اعلام تغییر فاز بازار مسکن از رکود به پیش‌رونق یا برعکس، شرایط ایجاد شده باید حداقل یک تا یک و نیم فصل در بازار تداوم داشته باشد. یعنی دست‌کم به مدت یک تا یک و نیم فصل باید هم روند رشد معاملات ادامه داشته باشد و هم سطح معاملات از مرز ۱۰ هزار فقره سقوط نکند.اطلاعات مربوط به تازه‌ترین تحولات بازار مسکن شهر تهران همچنین نشان می‌دهد در دی ماه امسال نیز قیمت واحدهای مسکونی برای دومین ماه پیاپی پس از ریزش قیمت اسمی واحدها افزایش یافت. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران دی ماه امسال به ۱۳ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل یعنی آذر ۹۸ معادل ۳ درصد افزایش یافته است.تورم ماهانه ۳ درصدی مسکن در دی ماه اگرچه قابل توجه است اما در مقایسه با تورم ماهانه ۷ درصدی آذرماه نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در دومین ماه شروع افزایش قیمت بعد از دوره ابررکود معاملاتی است. میانگین قیمت مسکن شهر تهران همچنین در دی ماه امسال در مقایسه با دی ماه سال گذشته ۴۲ درصد افزایش یافت.

رصد تغییرات قیمت مسکن شهر تهران نشان می‌دهد تورم ماهانه ۳ درصدی در دی‌ماه اتفاقی قابل تامل است. این موضوع به خصوص با مقایسه روند تورم ملکی و روند تورم عمومی از اهمیت بیشتری برخوردار می‌شود. سیر حرکت تورم نقطه‌ای مسکن و تورم نقطه‌ای عمومی که تا قبل از آذرماه امسال در حال ایجاد تقاطع بود و انتظار می‌رفت بعد از ماه‌ها که تورم ملکی همواره با سرعتی بیش از تورم عمومی حرکت کرده است به کمترین فاصله با تورم عمومی رسیده و پس از ایجاد تقاطع به زیر منحنی تورم عمومی سقوط کند، به‌صورت مجدد به حالت سابق بازگشت.در حالی‌که سرعت بالای تورم مسکن در مسیر کاهش قرار گرفته و انتظار می‌رفت سرعت تورم ملکی از سرعت تورم عمومی کمتر شود، روند سرعت تورم ملکی در آذرماه مجددا به حالت سابق بازگشت.به این معنا که در حال حاضر برای دومین ماه پیاپی فاصله موجود بین سرعت تورم ملکی با سرعت تورم عمومی بیشتر شده است. در حالی‌که تحت تاثیر کاهش قیمت مسکن و ثبات قیمت در شهریور،مهر و آبان ماه فاصله تورم ملکی و تورم عمومی به کمترین حد خود از ابتدای ۹۷ رسیده بود اما با خیز قابل توجه قیمت مسکن در آذرماه و ادامه روند افزایش قیمت در دی ماه، فاصله کاهش یافته تورم ملکی و تورم عمومی به‌صورت مجدد افزایش یافت.

فاصله تورم نقطه به نقطه مسکن با تورم عمومی نقطه به نقطه، در آبان ماه در حالی به ۱۰ واحد درصد کاهش یافت که این فاصله کمترین فاصله بین این دو نرخ تورمی از ابتدای ۹۷ تاکنون محسوب می‌شود. در حالی‌که تورم عمومی نقطه به نقطه در آبان ماه معادل ۲۷ درصد بود تورم نقطه به نقطه مسکن در این ماه به ۳۷ درصد رسید. بیشترین میزان تورم ملکی نقطه به نقطه در سال جاری در اردیبهشت ماه امسال معادل ۱۱۲ درصد به ثبت رسید. انتظار می‌رفت در صورت ادامه کاهش قیمت مسکن در آذر و دی ماه، تورم مسکن و تورم عمومی به یکدیگر برسند اما این فاصله با افزایش قیمت مسکن در دو ماه پیاپی، در دی ماه امسال به ۱۶ واحد درصد افزایش یافت.به گزارش «دنیای اقتصاد» در حالی‌که انتظار می‌رفت رکود در بازار معاملات مسکن بعد از ریزش قیمت اسمی مسکن در ابتدای پاییز ادامه‌دار شود و در ماه‌های پایانی سال جاری نیز تداوم یابد، اما آذر و دی ماه امسال شرایط متفاوتی تجربه شد. حجم معاملات خرید و قیمت آپارتمان‌های مسکونی در این دو ماه افزایش یافت. کارشناسان در تشریح علت این موضوع اثر هیجانات مربوط به متغیرهای بیرونی بازار مسکن از جمله افزایش قیمت دلار، تنش‌های سیاسی و انتظارات تورمی ناشی از افزایش قیمت بنزین را عنوان می‌کنند.عاملی که از یک جهت منجر به بازگشت مجدد سفته‌بازان ملکی بعد از خروج آنها از بازار مسکن در دست‌کم یک فصل گذشته شد.خیز تورمی مسکن در آذرماه موجب شد گروهی از سفته‌بازان ملکی در یک اقدام قمارگونه به‌صورت مجدد به این بازار برگردند و بخش قابل توجهی از رشد معاملات مسکن در دی ماه تحت تاثیر بازگشت آنها به بازار رقم خورد.

در حالی که میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در یک سال ۹۷ که بازار مسکن در فاز جهش قیمتی قرار داشت حدود ۷ تا ۸ درصد بود، ثبت تورم ماهانه ۷ درصدی در بازار مسکن آذر ماه گروهی از سفته‌بازان را بر آن داشت که به‌صورت مجدد به این بازار بازگردند به این امید که با ادامه این رشد قیمتی خیره‌کننده بتوانند در ماه‌های آتی از محل معاملات ملکی به سود قابل توجهی دست یابند.اما در شرایط فعلی وضعیت شکننده بازار مسکن نشان می‌دهد محاسبات سفته‌بازان در ورود به بازار زمستانی مسکن بسیار پرریسک و اقدامی مشابه قمار است. چرا که احتمال اینکه رشد محسوس قیمت مسکن مطابق با آنچه در آذرماه تحت تاثیر فضای روانی ایجاد شده و اثرگذار بر بازار ملک بود، ادامه‌دار شود، تقریبا بعید به نظر می‌رسد. مهم‌ترین علتی که در تشریح این موضوع می‌توان عنوان کرد آن است که هم‌اکنون دلیل محکم یا محرکی قوی برای رشد شدید حجم معاملات مسکن و ورود تقاضای هیجانی به گونه‌ای که منجر به خیز قیمت‌ها و تورم محسوس شود وجود ندارد.یکی از مهم‌ترین علائمی که نشان‌ می‌دهد هم‌اکنون بازار معاملات مسکن در عصر سفته‌بازی قرار ندارد و سفته‌بازان نمی‌توانند سودگیری بالایی از معاملات مسکن داشته باشند آن است که هم‌اکنون نرخ رشد معاملات خرید مسکن از نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر است.

این در حالی است که نرخ رشد تعداد معاملات مسکن در یک سال گذشته کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده است. در یک سال ۹۷ در مقایسه با یک سال ۹۶ حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت ۳۰ درصد افت کرد این در حالی است که در همین بازه زمانی، میانگین قیمت مسکن با رشد ۷۰ درصدی همراه شد. هر چند در نیمه اول سال ۹۷ حجم معاملات خرید مسکن به واسطه قرار گرفتن بازار در فاز رونق قابل توجه بود اما از نیمه دوم سال جاری روند معاملات نزولی شد.جهش شدید قیمت مسکن و خارج شدن سطح قیمت‌ها از دایره توانایی مالی خریداران مصرفی مهم‌ترین علت افت حجم معاملات خرید مسکن در نیمه دوم سال گذشته بود. این در حالی است که حجم معاملات خرید مسکن در نیمه اول امسال نیز مرتبا رشد منفی را تجربه کرد اگر چه شیب رشد قیمت مسکن در ابتدای سال جاری همچنان تند بود.

این شرایط در مقطع زمانی فعلی حالت عکس به خود گرفته است. به این معنا که حتی در دو ماه گذشته که هم حجم معاملات خرید مسکن و هم قیمت فروش واحدهای مسکونی افزایش یافت اما در هر دو ماه نرخ رشد حجم معاملات در مقایسه با نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر بود. درست حالت معکوس شرایطی که در سال گذشته و در زمان رونق معاملات مسکن و حضور فعال سفته‌بازان ملکی در بازار تجربه شد.بنابراین روند دی ماه بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد زمینه برای رشد محسوس قیمت‌ها و تبدیل بازار به بازار سفته‌بازی فراهم نیست و به همین علت اقدام اخیر سفته‌بازان در بازگشت به بازارمسکن حرکتی پرریسک تلقی می‌شود.به گزارش «دنیای اقتصاد» با این حال، در اولین ماه از فصل زمستان چند عامل عمده منجر به افزایش حجم معاملات و همچنین قیمت مسکن شد. اولین عامل به انتظارات تورمی مربوط می‌شود که بیشترین اثر خود را بر افزایش قیمت مسکن در دی ماه برجا گذاشت. متغیرهای بیرونی بازار مسکن چه به لحاظ اقتصادی و چه از نظر سیاسی انتظارات تورمی را در این ماه تشدید کرد و منجر به اثرگذاری بر قیمت مسکن در اولین ماه از فصل زمستان شد.

دومین عامل به قرار گرفتن بازار مسکن در مقطع زمانی شب عید مربوط می‌شود. شب عید بازار مسکن معمولا در هر سال از دی ماه آغاز می‌شود.هر چند بنا بر اعلام واسطه‌های ملکی و اطلاعات به دست آمده به واسطه انجام تحقیقات میدانی نشان می‌دهد شب عید بازار مسکن امسال حداقل یک ماه زودتر از سال‌های گذشته و از آذر ماه آغاز شده است اما در همه سال‌ها حجم معاملات خرید مسکن در فصل زمستان نسبت به پاییز با رشد چشمگیری مواجه می‌شود. چرا که زمستان معمولا به‌عنوان مقطع شب عید بازار مسکن و فصل اوج خرید و فروش واحدهای مسکونی محسوب می‌شود.

از سوی دیگر تحت تاثیر افزایش سقف وام خرید مسکن از محل اوراق(وام بانکی خرید مسکن بدون نیاز به سپرده‌گذاری)، حجم محدودی از خریداران مصرفی که پیش از این در حاشیه بازار منتظر بودند وارد بازار شده و با استفاده از وام جدید اقدام به خرید مسکن کردند. تحولات قیمتی اخیر بازار مسکن از یک منظر به شرایط یک متغیر درونی بازار نیز مربوط می‌شود. در پاییز امسال فاصله قیمت زمین با قیمت واحدهای مسکونی به طرز محسوسی افزایش یافت. پاییز امسال در حالی میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران به حدود ۲۰ میلیون تومان رسید که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان حول و حوش ۱۳ میلیون تومان بود.همین شکاف و فاصله قابل توجه بین قیمت زمین به‌عنوان هزینه‌برترین و گران‌ترین جزء ساختمانی و آپارتمان موجب شده است سازنده‌ها و فروشنده‌های واحدهای مسکونی نوساز نه‌تنها سطح قیمت واحدهای خود را در بازار تنزل ندهند، بلکه همچنان بر افزایش قیمت‌ها پافشاری کنند. این موضوع مهم‌ترین عاملی است که از درون بازار مسکن منجر به کند شدن و ضعیف شدن شرایط بازار برای کاهش قیمت مسکن یا دست‌کم رسیدن به ثبات قیمتی است.در واقع بخشی از انتظارات تورمی بازار مسکن هم‌اکنون ناشی از متغیرهای درونی به خصوص قیمت زمین و املاک مسکونی کلنگی است.