معامله حول و حوش یک میانگین

ژاپنی ها به بدنه اصلی “جیتای” و سایه بالا “اوواکاکه” و به سایه پایینی “شیتاکاگه” میگویند

معامله حول و حوش یک میانگین

بازار معاملات واحدهای لوکس نشان می‌دهد در حالی‌که بازار معاملات این آپارتمان ‌ها با تاخیر نسبت به بازار معاملات واحدهای مسکونی مصرفی و معمولی وارد فاز رونق و افزایش قیمت شد اما هم‌اکنون سرعت رشد قیمت در این مناطق افزایش یافته است.

سهم حداقلی سهامداران «وبیمه» / سرمایه‎های این شرکت در صندوق

در آستانه برگزاری مجمع سالانه «وبیمه» نگاهی به عملکرد این شرکت در سال مالی که گذشت داشتیم؛ بررسی ها از نگاه مثبت به بازار سهام حکایت می کند.

ورود مناطق 4 و 5 تهران فاز ریز نوسان قیمتی

دو منطقه پرفروش بازار مسکن پایتخت که به‌عنوان مناطق پیشگام در ورود به فاز رونق در 9 ماه اول امسال بیشترین سطح نوسان قیمتی را در میان سایر مناطق تجربه کردند، برای ورود به مرحله«تورم صفر» آماده شدند.

رسوب فایل‌های اجاره در بنگاه‌ها

در ماه‌های اخیر میزان مراجعه به بنگاه‌ها بابت اجاره آپارتمان مسکونی بسیار اندک بوده است و به همین خاطر شاهد رسوب فایل‌های اجاره عرضه شده در حال حاضر به مدت بیش از یک ماه و بعضا تا چهار ماه هستیم.

رشد میانگین قیمت آپارتمان ‌های معامله شده در آذر

بانک مرکزی با انتشار گزارش تحولات بازار مسکن در آذر، میانگین قیمت آپارتمان ‌های معامله شده در این ماه را 9 میلیون و 550 هزار تومان اعلام کرد که نسبت به آبان 1/ 4 درصد رشد داشته و نسبت به آذر پارسال نیز 8/ 91 درصد افزایش یافته است.

افزایش تقریبا90درصدی قیمت مسکن

کاهش اجاره مسکن در زمستان

طی اولین روزهای سپری شده از فصل زمستان، علاوه بر حجم تقاضا،عرضه فایل به بازار اجاره نیز نسبت به سایر فصول کاهش یافته است؛

رشد 4/8درصدی متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان

در آذرماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مقایسه با آبان معادل 8/ 4 درصد رشد را تجربه کرده است.

آپارتمان ‌های معامله شده هر متر20میلیون تومان

داده‌های سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حاکی است بالاترین سطح قیمتی آپارتمان که در حال حاضر متقاضی خرید برای آن وجود دارد، مترمربعی 20 میلیون تومان است و گران‌ترین آپارتمان ‌های فروخته شده در آذر ماه حداکثر با همین قیمت معامله شده‌اند.

8درصد معاملات انجام شده مسکن با قیمت حدود یک میلیارد تومان

بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن حدود 8 درصد از معاملات انجام شده در ماه میانی پاییز در پایتخت با قیمت کل حول و حوش یک میلیارد تومان انجام شده است.

میزان و شدت نوسانات قیمتی در مناطق مختلف تهران

آمارهای رسمی درخصوص میزان و شدت معامله حول و حوش یک میانگین نوسانات قیمتی در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد آبان امسال منطقه 9 شهر تهران بیشترین نرخ رشد قیمت آپارتمان در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته یعنی آبان 96 تجربه کرد.

ارائه بیمه‌نامه جامع مجتمع‌های مسکونی توسط بیمه پارسیان

تاثیر مثبت بازار معاملات واحدهای مسکونی در ساخت و ساز

قیمت خرید آپارتمان در شهرک راه آهن+جدول

افزایش تقاضای خرید آپارتمان ‌های مسن

در حالی که آپارتمان ‌های 15 تا 20 ساله هم‌اکنون جزو آپارتمان ‌های مسن در بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شوند، ماه گذشته تعداد معاملات خرید این گروه از آپارتمان ‌ها نسبت به مدت مشابه سال قبل 2 واحد درصد افزایش یافت.

افزایش متقاضیان خرید آپارتمان ‌های با عمر بالای 10 سال

در این شرایط رکودی حاکم بر بازار همچنان متقاضیان خرید آپارتمان ‌های با سن بنای دورقمی و به قول واسطه‌ها «به قیمت رسیده» در حال جست‌وجو هستند.

«بهای زمین» و «هزینه مصالح ساختمانی» دو جز اصلی در ساخت مسکن است

مرز نامرئی برای تورم مجاز در بازار اجاره مسکن

از بازار اجاره مناطق مختلف شهر تهران با تمرکز بر سه منطقه مصرفی و پرتقاضا نشان می‌دهد هم اکنون یک مرز نامرئی برای تورم مجاز در بازار اجاره قابل شناسایی است که مبنای تعیین این مرز آستانه تحمل مستاجران در برابر نوسانات نرخ اجاره در بازار معاملات مسکن است.

قیمت خرید مسکن در پایتخت

رشد 60درصدی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران

تازه‌ترین آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد طی 8 ماهه اول سال جاری میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران با رشد 60 درصدی از مرز 7 میلیون تومان عبور کرد وبه 7 میلیون و 284 هزار تومان رسید.

نمودار شمعی Candlestick Chart

بیش از دویست سال است که ژاپنی ها نمودارهای شمعی را می شناسند، اما پس از گسترش بازارهای مالی، محبوبیت آن در سراسر جهان افزایش یافت. در ابتدا ژاپنی ها نمودارهای شمعی را برای بررسی میزان تغییرات قیمت کالاها به ویژه برنج به کار می بردند.

هر معامله گری در زمان کوتاهی می تواند روش تحلیل و کاربرد این نوع نمودار را فراگیرد و چون تفسیرهای آن به آسانی در ذهن نقش می بندد، بررسی نمودارهای شمعی جذابیت بسیاری پیدا کرده است.

به مانند نمودارهای میله ای، بالاترین و پایین ترین قیمت به ترتیب در سر و ته هر شمع نشان داده می شود. هر نمودار شمعی دارای یک بدنه است که قیمت های باز و پایانی به وسیله ان مشخص می گردد ( رنگ بدنه ) در واقع هر شمع از دو بخش بدنه و سایه ساخته شده است.دامنه نوسانات قیمت برای هر دوره زمانی مشخص، به وسیله سایه ها قابل تشخیص است و بدنه شمع فاصله بین قیمت باز و پایانی را روشن می کند.

ژاپنی ها به بدنه اصلی “جیتای” و سایه بالا “اوواکاکه” و به سایه پایینی “شیتاکاگه” میگویند

اگر قیمت پایانی از قیمت باز کمتر باشد (شمع کاهشی)، بدنه شمع معمولا توپر یا سیاه نمایش داده می شود، اما اگر قیمت پایانی از قیمت باز بیشتر باشد ( شمع افزایشی)، بدنه شمع معمولاً سفید رنگ یا توخالی دیده می شود.

بدنه شمع نقش مهمی در برداشت معامله گران از وضعیت بازار دارد زیرا هرچه بدنه شمع نسبت به سایه ها بلندتر باشد، فشار خرید یا فروش را نشان میدهد، اندازه سایه و بدنه معیار مهمی برای تعیین انتظارات و قدرت یا ضعف بازار است.

به طور مثال اگر شمع بدنه بلند و توخالی و به طور نسبی سایه های کوتاه تری داشته باشد، بیانگر شدت تقاضای بازار است.

آموزش | دوشنبه 9 مهر 1397 | 1637 بازید

10 قانون تحلیل تکنیکال جان مورفی

1 – نمودار بلندمدت را بررسی کنید تحلیل نمودار قیمت را با نمودارهای چندساله در تایم فریم هفتگی یا ماهانه آغاز کنید. نمودار بلندمدت بازار مانند یک نقشه بزرگ از بازار است که با بررسی آن می‌توان نگاه بلندمدت بهتری روی بازار داشت. پس از اینکه نمودار بلندمدت را بررسی کردید، نمودار را در تایم فریم روزانه و یا چند ساعتی مشاهده کنید. صرفا نگاه کردن به نمودار کوتاه‌مدت قیمت، می‌تواند فریب‌دهنده باشد و حتی اگر شما قصد دارید معامله کوتاه‌مدتی انجام دهید، اگر روند بلندمدت یا میان‌مدت را نیز در قرار بگیرید، عملکرد بهتری خواهید داشت. 2 – روند را تشخیص دهید و با آن به پیش بروید روندهای بازار در اندازه‌های مختلف وجود دارند، بلندمدت، میان‌مدت و کوتاه‌مدت. شما باید بدانید که در چه معامله حول و حوش یک میانگین بازه‌ای قصد معامله دارید تا نمودار مناسب را انتخاب کنید و اطمینان حاصل کنید که در مسیر روند معامله می‌کنید. در روند صعودی، در کف‌ها بخرید و اگر روند نزولی است، در هنگام رشد قیمت، دارایی را بفروشید. اگر در بازه میان‌مدت معامله می‌کنید، از نمودار روزانه یا هفتگی استفاده کنید. اگر معاملات روزانه انجام می‌دهید، از نمودارها در تایم فریم زیر 1 روز استفاده کنید (1 ساعته، 4 ساعته 6 ساعته و…). در هر شرایطی، روند را از نمودار بلندمدت تشخیص دهید و سپس از بازه‌ زمانی کوتاه‌مدت‌تر برای تشخیص نقطه مناسب ورود استفاده کنید. 3 – نقاط کف و سقف را بیابید سطوح حمایت و مقاومت را بیابید. بهترین محدوده برای خرید در بازار، نقطه حمایت و بهترین نقطه برای فروش، محدوده مقاومت است. محدوده حمایت، معمولا محدوده‌ی کف قبلی است که قیمت به آن واکنش نشان داده است. محدوده مقاومت نیز، معمولا محدوده سقف قبلی است و معمولا وقتی این محدوده شکسته می‌شود، یک پولبک به این محدوده اتفاق می‌افتد (یعنی قیمت یکبار دیگر به محدوده شکست مقاومت باز می‌گردد ولی مجدد به رشد ادامه می‌دهد). مطلب مرتبط را بخوانید: حمایت و مقاومت چیست؟ (همراه با تصویر) پس از شکست مقاومت، این محدوده شکسته شده به یک سطح حمایت تبدیل می‌شود (سقف قبلی به کف جدید تبدیل می‌شود). این موضوع در هنگام شکست حمایت نیز صادق است و حمایت شکسته شده به عنوان یک محدوده مقاومت تلقی می‌شود. 4 – میزان اصلاح قیمت‌ها را شناسایی کنید اصلاح قیمت در بازار، چه در روند نزولی و چه در روند صعودی معمولا باعث می‌شود میزان قابل‌توجهی از روند طی شده بازپس گرفته شود. شما می‌توانید اصلاح قیمت‌ها را بصورت درصد محاسبه کنید، به طور مثال یک اصلاح قیمت 50 درصدی معمولا یک اتفاق رایج در بازار است. حداقل اصلاح قیمت را یک سوم از روند طی شده و حداکثر اصلاح را دو سوم از آن می‌دانند. درصدهای فیبوناچی ریتریسمنت (Fibonacci Retracements) شامل 38 درصد، 62 درصد نیز ارزش زیر نظر گرفتن دارند. در هنگام پولبک در روند صعودی، نقطه خرید اولیه در محدوده 33 تا 38 درصد اصلاحی است. 5 – خطوط روند را بکشید خطوط روند یکی از ساده‌ترین و کارآمدترین ابزارها در تحلیل تکنیکال است. تنها چیزی که نیاز دارید کشیدن یک خط مستقیم از دو نقطه کف یا سقف در نمودار است. خطوط روند صعودی، با وصل کردن دو کف قیمت و خطوط روند نزولی با وصل کردن دو سقف شکل می‌گیرد. شکسته شدن خط روند معمولا باعث تغییر روند می‌شود و اغلب اوقات پس از اینکه یک روند تغییر کرد، یک پولبک به خط روند انجام می‌شود. در یک خط روند معتبر حداقل شاهد برخورد قیمت با سه نقطه از خط روند هستیم. هر چقدر طول خط روند طولانی‌تر باشد و هرچقدر برخوردهای قیمت با خط روند (بدون شکسته شدن خط) بیشتر باشد، این روند مهمتر خواهد بود. 6 – میانگین متحرک را دنبال کنید میانگین‌های متحرک (moving averages)، سیگنال‌های خرید و فروش بی‌طرفانه‌ای صادر می‌کنند. این ابزار به شما می‌گوید که آیا روند هنوز معتبر و برقرار است یا خیر و به شما کمک می‌کند تغییرات روند را بهتر تشخیص دهید. البته میانگین‌های متحرک آینده را به شما نمی‌گویند که آیا تغییر روند نزدیک است یا خیر. ترکیب دو میانگین متحرک، معمولا یک روش پرطرفدار برای یافتن سیگنال‌های خرید و فروش است. برخی ترکیبات پرطرفدار شامل میانگین متحرک 4 و 9 روزه یا 9 و 18 روزه یا 5 و 20 روزه هستند. (البته در بازارهای مختلف، میانگین‌های متحرک با تنظیمات مناسب باید به کار برده شود). سیگنال‌ها زمانی صادر می‌شوند که میانگین متحرک کوتاه‌مدت‌تر، میانگین متحرک بلندمدت‌تر را می‌شکند. همچنین عبور قیمت از میانگین متحرک 40 روزه به سمت بالا یا پایین خط، می‌تواند سیگنال‌های خوبی ارائه دهد. از آنجایی که میانگین‌های متحرک، اندیکاتورهای دنبال‌کننده روند هستند، بهترین زمان استفاده از آنها در هنگام وجود یک روند در بازار است. 7 – استفاده از اسیلاتورها را بیاموزید اسیلاتورها (Oscillators) به شما کمک می‌کنند نقاط اشباع خرید و اشباع فروش را تشخیص دهید. همانطور که میانگین‌های متحرک برای تایید تغییر روند در بازار به کار می‌رود، اسیلاتورها کمک می‌کنند تا بدانیم که آیا بازار به زودی تغییر خواهد کرد یا نه. دو اسیلاتور پرطرفدار RSI یا Relative Strength Index و همینطور اسیلاتور استوکاستیک (Stochastics) است. هر دوی این اسیلاتورها مقیاس 0 تا 100 دارند و در نرم‌افزارهای تحلیل تکنیکال، در پایین نمودارهای قیمت بصورت یک خط دارای نوسان می‌توان اضافه کرد. زمانی که RSI به بیش از 70 می‌رسد، اشباع خرید و زمانی که به کمتر از 30 می‌رسد، اشباع فروش وجود دارد. اما در استوکاستیک، اشباع خرید بالای 80 و اشباع فروش زیر 20 است. (منظور از اشباع، ازدیاد و وجود خرید یا فروش بیش از اندازه است) بیشتر معامله‌گران از بازه 14 روزه یا 14 هفته‌ای برای استوکاستیک و از بازه 9 روزه یا 9 هفته‌ای برای آر اس آی استفاده می‌کنند. واگرایی اسیلاتورها معمولا نشانه‌ای از چرخش بازار و تغییر روند است. اسیلاتورها در زمان عدم وجود یک روند (اصطلاحا محدوده رنج – range) مناسب هستند. از سیگنال‌های هفتگی می‌توان برای فیلترکردن سیگنال‌های روزانه و همینطور از سیگنال‌های روزانه می‌توان فیلترکردن سیگنال‌های داخل روز (intra-day) بهره گرفت. 8 – اخطارها را بشناسید از اندیکاتور MACD استفاده کنید. اندیکاتور میانگین متحرک همگرایی واگرایی (Moving Average Convergence Divergence) که در بین تریدرهای ایرانی با نام مکدی شناخته می‌شود، شامل میانگین متحرک و یک اسیلاتور برای تشخیص نقاط اشباع خرید و فروش است. یک سیگنال خرید زمانی صادر می‌شود که خط سریعتر، به بالای خط کندتر برسد و هر دو خط زیر عدد 0 باشند. سیگنال‌های معامله حول و حوش یک میانگین هفتگی بر سیگنال‌های روزانه ارجحیت دارند. هسیتوگرام مکدی، تفاوت بین دو خط را نشان می‌دهد و از پیش، اخطارهایی زودهنگام نسبت به تغییر روند صادر می‌کند. دلیل نامگذاری هیستوگرام این است که از میله‌های عمودی برای نشان دادن تفاوت بین دو خط روند استفاده می‌شود. 9 – روندهای نامعتبر را تشخیص دهید از اندیکاتور ADX برای این منظور استفاده کنید. اندیکاتور Average Directional Movement Index یا به اختصار ADX با سنجش درجه روند به شما کمک می‌کند تا بدانید که آیا یک روند در بازار وجود دارد یا نه. رشد خط ADX نشان‌دهنده یک روند پرقدرت احتمالی و خط نزولی ADX اغلب اوقات نمایانگر نبود روند است. با وجود خط صعودی ADX باید از میانگین‌های متحرک استفاده کرد و اگر خط ADX نزولی بود، باید از اسیلاتورها بهره گرفت. بنابراین با رسم خط ADX و تشخیص مسیر آن، معامله‌گر می‌تواند سبک معامله مناسب در شرایط فعلی بازار را تشخیص دهد. 10 – حجم معاملات را نادیده نگیرید حجم معاملات یکی از مهمترین فاکتورها برای تایید یک رویداد است. حجم، زودتر از قیمت، چیزهای را به ما نشان می‌دهد و مهم است که در هنگام وجود روندها، شاهد حجم معاملات بیشتر در جهت حرکت روند باشیم. به عبارتی در یک روند صعودی، در هنگام صعود قیمت باید شاهد رشد حجم باشید. این افزایش حجم، نشان‌دهنده این است که سرمایه جدید وارد بازار شده و روند را پشتیبانی می‌کند. پس کاهش حجم در یک روند صعودی نشان‌دهنده ضعف روند و احتمال تغییر روند است.

قیمت آپارتمان تا متری ۴۰ میلیون تومان در تهران

در واقع آپارتمان‌هایی در این محدوده قیمتی از نگاه معدود متقاضیان خانه اولی که تلاش می‌کنند در بازار راکد فعلی گزینه مطلوبی برای خرید پیدا کنند، قیمت‌مناسب به شمار می‌آید.

جست‌وجوگران بازار مسکن در هفته‌های اخیر اغلب به دنبال آپارتمان‌هایی از دو گروه قیمتی هستند که از نگاه آن‌ها با توجه به مقدار بودجه‌ای که می‌توانند برای خرید خانه هزینه کنند، «قیمت مناسب» به شمار می‌آید.

یک گروه قیمتی پرتقاضا کمتر یا حول و حوش میانگین قیمت معاملات مسکن در تهران است. میانگین قیمت آپارتمان‌های معامله شده در تهران طی ماه گذشته ۳۲ میلیون تومان بود و از نگاه متقاضیان مسکن، این حدود قیمت و کمتر از آن مناسب به شمار می‌آید.

تحقیقات میدانی از بازار مسکن حاکی است خانه اولی‌های در حال جست‌وجو در بازار عمدتا به دنبال خانه‌هایی با قیمت مترمربعی زیر ۳۰ میلیون تومان (اغلب بین ۲۰ تا ۲۸ میلیون تومان) هستند، چراکه بودجه آن‌ها از حول و حوش ۹۰۰ تا یک میلیون و ۳۰۰ میلیون تومان متغیر است.

در واقع آپارتمان‌هایی در این محدوده قیمتی از نگاه معدود متقاضیان خانه اولی که تلاش می‌کنند در بازار راکد فعلی گزینه مطلوبی برای خرید پیدا کنند، قیمت‌مناسب به شمار می‌آید.

محدوده قیمتی دوم پرتقاضا نیز مربوط به پله بعدی قیمتی است. متقاضیان مسکن در حال جست‌وجو در بازار به ویژه آن‌ها که در دسته خانه دومی‌ها یا همان تبدیل به احسنی‌ها قرار دارند، عمدتا به دنبال خرید خانه‌هایی به قیمت بیش از میانگین هستند.

بسیاری از تبدیل به احسنی‌های حاضر در بازار مسکن تمایل دارند با قیمت حداکثر ۴۰ میلیون تومان یا قدری کمتر و بیشتر خانه مناسبی برای سکونت جست‌وجو و خرید کنند. به این ترتیب در مجموع قیمت‌های تا ۴۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع تبدیل به کانون مراجعه متقاضیان مسکن شده است.

تشدید شکاف در بازار ملک

دو اتفاق معنادار در بازار «زمین» رخ داده است که اولی از وخامت اوضاع سرمایه‌گذاری مولد در بخش مسکن و دومی از آثار مخرب سرمایه‌گذاری غیرمولد در این بخش حکایت دارد. شکاف قیمت زمین مسکونی و آپارتمان در تهران، بیشتر شده و به ۵۶/ ۱ برابر(براساس میانگین قیمت‌های سالانه) رسیده است. از طرفی، حجم معاملات ملک کلنگی در سال گذشته حدود ۳۰درصد افت کرد که عمده این کاهش ناشی از «خروج تقاضای مصرفی از بازار زمین» بوده است. سازنده‌ها مصرف‌کننده بازار معاملات زمین هستند؛ اما جای آنها را تقاضای غیرمصرفی گرفته است.

بررسی روند دو نوع تورم ملکی در پایتخت با کارنامه1400 قیمت‌‌ها، نشان‌دهنده تشدید شکاف بین قیمت زمین و مسکن است. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به تازه‌‌ترین داده‌های منتشرشده درباره تحولات بازار زمین در شهر تهران از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌‌دهد، گسل بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن که از سال99 به میزان قابل توجه تشدید شده بود، باز هم افزایش یافته است. به این ترتیب، فاصله بین متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن در سال1400 مطابق با تازه‌‌ترین آمارها به بیشترین میزان خود از گذشته، رسیده است.

براساس اعلام مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در شهر تهران در حالی زمستان 1400 به 52میلیون و100هزار تومان افزایش یافته است که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت زمین در فصل قبل یعنی پاییز 1400 (تورم فصلی)، رشد 8/ 4درصدی و در مقایسه با زمستان 1399 (تورم نقطه‌‌ای) افزایش 1/ 17درصدی را نشان می‌‌دهد. در شرایطی که برخی سوء‌برداشت‌‌ها از سوی گروهی از تحلیلگران در شبکه‌های مجازی در ارتباط با تحولات بازار زمین مستند به اطلاعات فصلی این بازار در زمستان1400 مطرح شده است، بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد اگرچه تورم فصلی در بازار زمین تک رقمی شده است، اما این موضوع به معنای جاماندگی قیمتی زمین از مسکن نیست. تورم نقطه‌ای زمین در این بازه زمانی یعنی زمستان1400 1/ 17درصد اما تورم نقطه‌ای مسکن معادل 5/ 26درصد بوده است.

در واقع در این سوءبرداشت‌‌های مجازی، برخی تحلیلگران، در شبکه‌های اجتماعی تورم زمین را با تورم مسکن در زمستان 1400 (تنها یک فصل) بررسی کرده‌‌ و اعلام کرده‌‌اند که زمین از مسکن جامانده و مسکن رشد بسیاری داشته است؛ درحالی‌که تورم زمین در یک سال 1400بیشتر از تورم مسکن بوده است. یک تحلیل ناقص و سوءبرداشت دیگر نیز از سوی برخی مطرح شد مبنی بر اینکه به واسطه عقب بودن تورم زمین از مسکن، در زمستان1400 می‌توان این‌گونه تعبیر کرد که تحولات قیمتی در بازار زمین آرام گرفته است. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌‌دهد هر دوی این تحلیل‌‌ها محل سوال و اشکال است.در این زمینه دو علت مهم وجود دارد. علت اول مربوط به جلوتر بودن متوسط قیمت زمین از متوسط قیمت مسکن و همچنین جلوتر بودن تورم سالانه زمین معامله حول و حوش یک میانگین از تورم سالانه مسکن در 1400 است. ضمن آنکه بررسی‌‌ها با استناد به نتایج یک دماسنج مهم بازار زمین یعنی عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، نشان‌دهنده افزایش شکاف بین متوسط قیمت زمین و مسکن در شهر تهران است.

علت دوم نیز با استناد به تحولات فصلی بازار زمین در فصول گذشته (فصل‌‌های قبل از زمستان 1400) قابل ارائه است. مبنی بر اینکه زمستان 1400 در واقع پنجمین فصل متوالی است که تورم فصلی زمین در آن تک‌رقمی شده است. در واقع تک‌رقمی شدن تورم فصلی زمین در زمستان سال گذشته رویداد تازه‌‌ای محسوب نمی‌‌شود.متوسط قیمت زمین در شهر تهران در زمستان1400 در حالی 8/ 4درصد نسبت به پاییز پارسال رشد داشته است که تورم فصلی زمین از زمستان 99 تک‌‌رقمی شد. بعد از ثبت تورم فصلی 19درصدی در بازار زمین در پاییز99، تورم فصلی زمین در زمستان99 به 8درصد کاهش یافت. تورم فصلی زمین در بهار99 معادل 3درصد، در تابستان معادل 4درصد، در پاییز معادل 4درصد و در زمستان 1400 نیز معادل 8/ 4 درصد بود.

روایت یک‌ساله از زمین و مسکن

بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد تحلیلگرانی که معتقد به آرام گرفتن تورم در بازار زمین در زمستان1400 هستند، تنها یک سکانس از بازار زمین در سال گذشته-زمستان- را مورد بررسی قرار داده‌‌اند؛ درحالی که تحولات یک‌ساله این بازار، روایت دیگری را ارائه می‌‌دهد. بررسی کارنامه 1400 بازار زمین شهر تهران نشان می‌‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت در سال1400 به 49میلیون تومان رسید که این میزان نشان‌دهنده رشد 2/ 34درصدی میانگین قیمت زمین در سال گذشته نسبت به متوسط قیمت زمین در سال1399 است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در سال گذشته به 31میلیون و400هزار تومان رسید که در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در سال1399 رشد 6/ 31 درصدی را نشان می‌‌دهد.

این آمارها و بررسی کارنامه یک‌ساله بازار مسکن و زمین نشان‌دهنده آن است که نه تنها در سال گذشته تورم بازار زمین از تورم مسکن بیشتر بوده، بلکه قیمت زمین با سرعت بیشتری نسبت به مسکن رشد کرده است. همچنین آمارها نشان می‌‌دهد از سال94 تا 1400 متوسط قیمت زمین در شهر تهران 4/ 11برابر شده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی رشد 7/ 7برابری داشته است. بنابراین همان‌طور که در سه الی چهار دهه اخیر، تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن بیشتر بوده در عصر جهش نیز رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، سرعت بیشتری داشته است. به واسطه این بیش‌‌فعالی زمین نسبت به بازار مسکن، در سال‌های اخیر شکاف یا گسل موجود بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و در سال گذشته نیز این گسل به شکل بی‌‌سابقه‌‌ای تشدید شد.

نتیجه بیش‌‌فعالی زمین

برآوردهای صورت‌گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» بر مبنای آمارهای رسمی، نتیجه بیش‌‌فعالی زمین در دوره‌های اخیر را نشان می‌‌دهد. این بیش‌فعالی با استفاده از یک دماسنج مهم ملکی یعنی نسبت زمین به مسکن (نسبت متوسط قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن)، مورد ارزیابی قرار گرفته و سنجش می‌‌شود. نتایج حاصل از تحلیل عدد به‌دست‌آمده از این دماسنج از آنجا مهم است که می‌‌توان از آن در سنجش حاشیه سود سازنده‌ها استفاده کرد.در دهه80 متوسط قیمت زمین و متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تقریبا با هم برابر و عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به نسبت قیمت مسکن برابر با حدود یک بود. این میزان با شروع بیش‌‌فعالی و افزایش سرعت رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، در دهه90 به نسبت 2/ 1 تا 3/ 1برابری میانگین قیمت زمین تهران به متوسط قیمت مسکن در پایتخت رسید. در سال99، شکاف بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و به 53/ 1برابر رسید. در سال1400 نیز این گسل به شکل بی‌‌سابقه‌‌ای تشدید شد و عدد حاصل از نسبت زمین به مسکن به 56/ 1 افزایش یافت.

چرا زمین بیشتر رشد کرد؟

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در حالی از سبقت تورمی زمین نسبت به مسکن در عصر جهش ملکی خبر می‌‌دهد که دست‌‌کم دو علت مهم را در این بیش‌‌فعالی زمین می‌‌توان ارائه کرد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه نشان می‌‌دهد، یک عامل مهم افزایش سرعت رشد قیمت زمین نسبت به متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در عصر جهش به افزایش فعالیت‌‌های سفته‌‌بازی، رشد ملاکی و شیوع سرمایه‌‌گذاری‌‌های کلان ملکی در این بازار برمی‌‌گردد. همزمان با شروع دوره جهش ملکی و افزایش تمایل سرمایه‌‌گذاران به ورود سرمایه‌های خود به بازار ملک، آن دسته از سرمایه‌‌گذارانی که سرمایه‌های هنگفت وکلان در اختیار داشتند بازار زمین را به‌عنوان اولویت سرمایه‌‌گذاری ملکی خود انتخاب کردند؛ در مقابل سرمایه‌‌گذاران خردتر وارد بازار معاملات آپارتمان شدند. این موضوع یعنی ورود تقاضای سرمایه‌‌ای در حجم قابل توجه با سرمایه‌های کلان به بازار زمین، منجر به افزایش سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار ملک در مقایسه با بازار معاملات آپارتمان شد.

از سوی دیگر، یک علت تشدید گسل قیمتی بین زمین و مسکن به کمبود موجودی زمین قابل ساخت در شهر تهران مربوط می‌‌شود. به‌دلیل ساخت‌وسازهای گسترده از سال‌های قبل تاکنون، بازار زمین با گذر زمان، با کمبود عرضه مواجه شده است. یعنی سال به سال عرضه زمین نیز کاهش یافته است. این موضوع یعنی کاهش عرضه در برابر افزایش تقاضای سرمایه‌‌ای برای خرید زمین در عصر جهش در بیش‌‌فعالی قیمتی زمین نسبت به مسکن موثر بوده است.

پاسخ به معمای رکود ملکی

نتایج مربوط به ارزیابی سرعت رشد قیمت در بازار زمین و بیش‌‌فعالی تورمی زمین در برابر معاملات مسکن، پاسخی به معمای رکود ملکی و عدم تمایل سازنده‌ها به ساخت‌وساز است. چراکه با افزایش شکاف بین قیمت زمین و مسکن، عملا حاشیه سود سازنده‌ها تحت تاثیر قرار می‌گیرد و کاهش می‌‌یابد. این عامل در کنار رکود معاملات مسکن و افت شدید تعداد خریداران مصرفی همزمان با جهش قیمت مصالح ساختمانی، منجر به کامل شدن پکیج بی‌‌انگیزگی سازنده‌ها برای انجام فعالیت‌‌های ساختمانی شده است. به این ترتیب اگر چه تورم فصلی زمین تک‌رقمی شده و معامله حول و حوش یک میانگین در مقایسه با سال99 سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار ملک، کاهش یافته است؛ اما کند شدن سرعت رشد قیمت در این بازار به معنای ایجاد وضعیت مطلوب برای سازنده‌ها نیست؛ چراکه به‌دلیل بالا بودن عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، عملا حاشیه سود سازنده‌ها تحت تاثیر قرار می‌‌گیرد. هم‌‌اکنون متوسط قیمت زمین در شهر تهران بیش از 5/ 1برابر متوسط قیمت مسکن پایتخت است.

اما در شرایطی که به‌طور قطع، کاهش عدد حاصل از این نسبت به «یک» و برابر شدن میانگین قیمت زمین و مسکن مطابق با آنچه در دهه 80 وجود داشت، مطرح نیست؛ باید دید که این نسبت باید به چه نحوی بازتنظیم شود تا بازار بخشی از جذابیت گذشته خود برای ساخت‌و‌ساز و عرضه جدید را به‌دست آورد؟

بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد اگر عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن به حول و حوش 3/ 1 کاهش یابد، می‌‌توان به بازگشت بخشی از سازنده‌ها به بازار ساخت‌وساز امیدوار بود. با رصد دستگاه‌های سنجش قیمت مسکن و دماسنج‌‌های بازار معاملات آپارتمان، قطعا انتظار نمی‌‌رود این موضوع با افزایش سرعت رشد قیمت مسکن و بالا رفتن قیمت آپارتمان جبران شود. به این ترتیب انتظار معامله حول و حوش یک میانگین برای کاهش قیمت زمین برای بازتنظیم رابطه قیمت بین زمین و مسکن، مطرح است. در سال‌های گذشته نیز سابقه کاهش قیمت زمین وجود داشته است. در سال88 متوسط قیمت زمین در شهر تهران 17درصد کاهش یافت. در سال93 نیز کاهش قیمت زمین حول و حوش 14درصد رقم خورد. بنابراین احتمال منفی شدن تورم در بازار زمین و کاهش قیمت در این بخش از بازار ملک دور از ذهن نیست. در واقع در صورت تغییر جهت نیروهای بالابرنده قیمت مسکن، همچون موضوع احیای برجام و رویدادهای اقتصادی و غیراقتصادی بعد از آن، می‌‌توان انتظار داشت قیمت زمین نیز از سطوح نامتعارف به سمت وضعیت متعارف بازگشت کند.

علت تورم تک‌‌رقمی زمین

اما تورم فصلی در بازار زمین با وجود تمام آنچه گفته شد، درحالی تک‌‌رقمی شده است که دو علت را در این زمینه می‌‌توان مورد اشاره قرار داد. علت اول مربوط به رکود ساختمانی و خروج سازنده‌ها از بازار زمین به‌عنوان تقاضای مصرفی است. هرچند تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار زمین در عصر جهش حضور داشت، اما تقاضا از ناحیه سازنده‌ها برای خرید زمین و شروع پروسه ساخت‌وساز کاهش یافت. علت دوم نیز مربوط به قرار گرفتن بازار مسکن در سال1400 در سال پساجهش بود.

در سال1400 از جذابیت سرمایه‌‌گذاری در بازار مسکن چه در بخش معاملات آپارتمان و چه در حوزه خرید زمین نسبت به سال99 کاسته شد.آمارهای رسمی نشان می‌دهد تحت تاثیر این موضوع، در سال1400 در هر فصل به‌طور متوسط در شهر تهران تنها 250فقره معامله خرید زمین انجام شد که این میزان نسبت به 350فقره معامله خرید زمین در هر فصل از سال99 میانگین معادل حدود 30درصد کمتر است. در سال98 در هر فصل به‌طور متوسط 450فقره معامله خرید زمین در شهر تهران انجام شد. این میزان در سال97 معادل 550فقره و در سال‌های مابین 92 تا 96 در هر فصل به‌طور متوسط 600 فقره بوده است.

مس سال آینده چند معامله می شود؟

شرکت بزرگ «پان پاسیفیک» ژاپن (PPC) که تحت مالکیت شرکت بزرگ «جی ایکس نیپون» است برآورد کرده به دلیل افزایش عرضه مس میانگین قیمت هر تن از ۹۳۰۰ دلار در سال ۲۰۲۱ به ۸۶۰۰ در سال ۲۰۲۲ برسد.

به گزارش «کالاخبر»؛ مس در معاملات روز سه‌شنبه به همراه سایر فلزات اساسی و همچنین نفت در نتیجه اثرات اومیکرون بر رشد اقتصادی توسط سرمایه‌گذاران بعد از دو روز متوالی فشار فروش با افزایش قیمت مواجه شد.

قیمت هر تن مس تحویل ماه مارس در معاملات روز سه‌شنبه نسبت به روز قبل با رشد ۱.۴ درصدی در بورس کالای کامکس نیویورک به ۹۵۷۰ دلار رسید.

«روبین بار» تحلیل‌گر روزنامه ایندپندنت در یادداشتی عنوان کرد قیمت مس از ابتدای سال ۲۰۲۱ تاکنون رشد حول و حوش ۲۰ درصدی را تجربه کرده و به دلیل کاهش شدید ذخایر انبارها و همچنین چشم‌انداز افزایش تقاضا در بلندمدت برآورد می‌شود همچنان صعودی باشد.

با وجود کاهش شدید ذخایر مس و همچنین اختلال در زنجیره تولید معدن لاس بامباس در پرو و از طرف دیگر احتمال افزایش مالیات‌ها توسط دولت جدید شیلی به نظر می‌رسد که همچنان مسئله کمبود عرضه مس پابرجا باقی بماند.

ذخایر ثبت و تضمین شده مس در انبارهای بورس فلزات لندن اکنون حدود ۸۰ هزار تن برآورد شده که نسبت به میزان تاریخی ماه اکتبر یعنی ۱۴ هزار و ۱۵۰ تن افزایش زیادی پیدا کرده است. اما این میزان نیز همچنان از پیک خود فاصله بسیاری دارد.

میزان ذخایر انبارهای بورس شانگهای چین در حال حاضر در سطح ۳۴ هزار و ۵۸۰ تن است که کمترین میزان ذخایر از سال ۲۰۰۹ تاکنون محسوب می‌شود.